“十四五”開局與兩會后，宏觀經濟形勢、房地產市場發展與房地產企業管理創新

培訓目標：結合學習“十四五”規劃和2021年全國兩會精神，研讀“十四五”規劃開局與兩會后宏觀經濟形勢、房地產市場發展趨勢與房地產企業管理創新。幫助學員正確判斷，提出相關對策，進而幫助房地產企業決策，更好地助推工作。講座“有趣、有理、有料、有用”，圖文并茂，通俗易懂。理論與實際相結合，學員可以在知其所以然的基礎上，進而知道未來的必然。

講座提綱

一、“十四五”規劃關于新型城市化、基建、“新基建”的表述及其對我國房地產行業/企業的影響

1、“十四五”規劃關于基建的表述及其對我國房地產行業/企業的影響

2、“十四五”規劃關于新型城市化的表述及其對我國房地產行業/企業的影響

——完善新型城鎮化戰略，提升城鎮化發展質量

——城鎮化率提高1個百分點

——放開戶籍限制、農村土地流轉等

3、“十四五”規劃關于城市群、都市圈表述及其對我國房地產行業/企業的影響

4、“十四五”規劃關于“新基建”的表述及其對我國房地產行業/企業的影響

5、“十四五”時期建筑企業、房地產企業的發展機遇

——加快新型城鎮化和都市圈建設的機遇

——在經濟“雙循環”中，基建必將扮演重要角色

——繼續對關鍵領域進行投資：兩新一重與建筑行業的機遇

——綠色發展、碳中和及其對建筑和房地產行業的沖擊

二、2021年兩會（特別是政府工作報告）關于基建、城鎮化、房地產等的表述及影響

1、2021年兩會（特別是政府工作報告）關于基建、城鎮化、房地產等的表述及影響

2、積極的財政政策

3、關于“房住不炒”

4、碳中和、節能環保（綠色建筑）與基建

5、老舊小區改造、安居房與基建

6、其他相關政策表述

三、世界經濟新周期是中國房地產市場的大環境

1、疫情前世界經濟已經進入衰退

——當前全球處在罕見的經濟增長低迷期

——十年一次的金融危機是否已經到來

——會不會發生百年一遇的危機？

2、世界經濟周期與新工業革命

——全球長波周期劃分（康得拉季耶夫周期）

——工業革命、技術變革與城市化

3、大宗商品價格暴漲引發通脹擔憂

——油氣價格與世界經濟景氣度

——鐵礦石、銅、農產品等大宗商品價格暴漲

4、世界經濟進入“三低兩高”，貨幣政策環境巨變，影響房地產投資

——俄羅斯、土耳其等國開始加息

5、拜登上臺后的內外政策新變化

6、“灰犀牛”與全球大變局初顯

——警惕“灰犀牛”式大概率危機的到來

——黑天鵝與綠天鵝

——全球大變局初顯

7、中美貿易戰及其對世界經濟的影響

8、全球同此冷暖：國際經濟形勢影響我國經濟

——對制造業、服務業、進出口、房地產等影響

——全球產業鏈、供應鏈、價值鏈重構，影響我國經濟

四、中國經濟長期發展趨勢下房地產發展的新宏觀背景

1、宏觀經濟分析的基本框架：總需求與總供給

2、經濟增長的決定要素

3、需求三架馬車分析

（1）消費

（2）投資

（3）出口

4、供給側分析

（1）人口問題：未富先老

（2）資源環境問題

（3）科技創新問題：對創新的重要性怎么強調都不過分

5、經濟增長的三大動力來源

——城鎮化沒有完成

——中西部地區的后發優勢

——消費結構升級

6、近年中國出現的幾個重要拐點

7、中國經濟將現“四大分化”

8、中美博弈對房地產的可能影響：現在與未來

9、“十四五”規劃深刻變革及其對房地產的影響

10、對我國未來經濟增長的基本判斷

五、從當前經濟數據看實體經濟冷暖與房地產企業應對

1、客觀判斷經濟發展趨勢

2、產業形勢判斷：PMI指數看經濟冷暖

——經濟收縮還是擴張？是否是追加投資的好時機？

3、CPI和PPI指數看經濟是通貨緊縮還是通貨膨脹？

——CPI和PPI指數之間的剪刀差擴大的原因？意味著什么？

——企業負重前行：上游原料價格被暴炒大漲，但下游面對終端需求萎靡無法提價

4、2021年宏觀經濟形勢研判

5、2021年4月中央政治局會議精神簡要解讀（第一次提出嚴禁學區房炒作問題）

六、金融新周期與金融風險將影響房地產市場健康發展

1、十九大報告指出，要“健全金融監管體系，守住不發生系統性金融風險的底線”

2、金融新周期

3、全球債務飆升

4、警惕區域性金融風險蔓延

5、地方政府債務風險

6、企業債務風險，部分中小銀行面臨破產清算威脅

7、資本管制：詭譎的人民幣匯率

8、生病的股市：個人理性與集體非理性

9、投資理財的困惑：錢往何處去？

10、百姓發現：只有房地產投資最穩妥

11、房地產企業資金成本提升，融資越來越難

郭樹清，灰犀牛，房地產

七、土地、人口與貨幣：房地產市場未來發展預測

1、工業化、城市化加速需要房地產市場配合

——工業化加速提高居民收入，促進農村人口進城

——城市化加速提升住房需求，加速房地產市場發展

2、城鎮化與城市群：全面鋪開與多點開花

——我國新型城鎮化發展的空間格局

——“兩橫三縱”城市化戰略格局

——我國主要發展軸

——我國主要城市群

3、為什么要緊盯都市圈和城市群建設

——按照世界城市化發展的“S型”規律曲線，城鎮化率顯示我國的城市化進程仍處于中期，未來還存在繼續提高的空間。

——城市群和都市圈建設將帶來更多的人口流入城市，從而帶來更多的投資和消費，提供經濟增長持續潛在動力。

——現代化都市圈既有利于優化人口和經濟的空間結構，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內生發展動力。

——進入都市圈范圍的區域，將享受更多的發展紅利。

——“十四五”規劃和2021年《政府工作報告》：推進新型城鎮化，確立都市圈城市群

4、房價會漲還是跌？

——2017.5.12，人民日報發文：房價上漲是必然趨勢

——論經濟體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結構，中國向日本靠攏。再加上調控，所以房價的問題很復雜

——房地產周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融

——從人口結構上看，大概率上2030年是房地產和房價的轉折點

——人口老齡化加速影響房地產。老齡化會拖累經濟增速

——房價會漲還是跌？看通脹、區域、投資渠道

——根源：土地財政，人地錯配，貨幣超發

5、房地產供應會增加：通貨膨脹預期、土地財政與現行房地產市場政策的拉鋸

——貨幣發行增速加快，國家實行積極貨幣政策

——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產，房子漲價

——通脹預期下，購房更容易保值：正面影響

——土地制度政策變化影響房地產

——地方財政依賴土地財政，地方政府財政緊張，加大房地產扶持，增加土地收入

——部分支持實體經濟的資金，經過各種渠道，外溢到房地產市場

——居民負債大幅激增，但負債絕對值遠低于美國、日本

——各地搶人大戰，需要房地產配合

——“兩新一重”是重大抓手。其中一個“新”，是新型城鎮化，當然包括房地產

——2021年《政府工作報告》：老舊小區改造、安居房與基建

6、產業投資與房地產市場的區域分化

——環境資源稟賦、政策稟賦

——政府能力、營商環境

——土地、資金、人口、人才、技術、產業

——我國主要區域經濟潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南

——城市賦能產業：區域經濟潛力取決于人才和資金的流向，硬環境+軟環境

——房地產市場區域分化、房地產企業分化是必然趨勢

7、全國各區域產業投資與城市房地產投資潛力研判

——投資不過山海關，買債不買云貴川

——一、二、三線城市產業投資與房地產投資潛力研判

——各主要城市群產業投資與房地產投資潛力研判

八、我國房地產行業發展的政策背景：我國房地產政策的變化和影響

1、基建政策變化和影響

——2018年10月31日，國務院辦公廳下發國辦發〔2018〕101號文《關于保持基礎設施領域補短板力度的指導意見》，提出由于2018年以來基礎設施投資增速回落較多，亟需聚焦基礎設施領域突出短板。

——主要精神：加大基建補短板力度，融資平臺、PPP、專項債、貸款保駕護航。

——2008年10月的基建托底，典型特征是“力度大”（4萬億資金注入）、“落地快”（在10月的常務會議上，就核準一批建設項目）。

——2019年以來，經濟下行期，投資不旺的情況下，基建托底是大勢所趨

2、2020年3月12日，國務院發布《關于授權和委托用地審批權的決定》，明確了省級政府更大的用地自主權。

——《決定》稱，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。

——《決定》還規定，試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區、直轄市人民政府批準。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年，具體實施方案由試點省份人民政府制訂并報自然資源部備案。

3、2018年年底的中央經濟工作會議中，提出“新基建”概念。會議提出“加強人工智能、工業互聯網、物聯網等新型基礎設施建設”。

4、應對疫情影響，發力新基建。中共中央政治局常務委員會2020年3月4日召開的會議中進一步提出“要加大公共衛生服務、應急物資保障領域投入，加快5G網絡、數據中心等新型基礎設施建設進度”。

5、中共中央政治局常務委員會2020年3月4日召開的會議中進一步提出，要選好投資項目，加強用地、用能、資金等政策配套，加快推進國家規劃已明確的重大工程和基礎設施建設。

6、2020年新增專項債向基建傾斜，政策性金融或成為基建的“長期資金供給”

——隨著資金問題得到緩解，同時基建項目儲備充足，2020年建筑業弱復蘇趨勢穩定。

7、“房住不炒”政策變化影響房地產業

——自2016年四季度以來，中國樓市進入“五限時代”

——中央提出“房住不炒”

——銀行貸款、發行債券、海外融資等融資渠道被限制

——最新房地產政策變化影響建筑行業

8、最新房地產金融政策

（1）三道紅線

——2020年8月央行和住建部發布加強對房企資金“三道紅線”管控

（2）房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發布對銀行房貸“五檔分類”要求

——廣東地區LPR加點提高

——嚴查房抵經營貸違規流入樓市

——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補丁”

（3）地產信托業務正經歷又一輪監管調控

——針對狂飆突進的地產信托業務，2019年5月17日，銀保監會祭出《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，嚴格限制了前端融資模式的發展。

——23號文+窗口指導后，部分信托房地產業務暫停，舊改、供應鏈金融購房尾款類項目除外

（4）房貸集中度管理新政

——2021年1月9日中國人民銀行、銀保監會日前發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度

——各省加碼

（5）“2213”：“集中發布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中

——22城住宅用地公告不能超過三次

——與22城GDP接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標

9、在經濟“雙循環”中，基建必將扮演重要角色

——以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局

——我國未來經濟持續增長需要基建提供助力

10、新型城鎮化和都市圈建設，需要基建的支持

11、19大后中國經濟走向預示建筑行業平穩發展

——我國長期向好支撐基建和房地產需求

——基建和房地產市場健康發展是政府、百姓的共同愿望

——基礎設施建設是經濟發展的支撐條件

——朱镕基：房地產拉動了一百多個產業發展

——地方財政壓力

——百姓財富保值

12、基建擴張面臨巨大阻力，主要原因：

——財政約束。各省財政赤字太大。

——貨幣約束

——成本約束

——需求導向、效益為本：2021.3.29，國務院辦公廳最新通知：嚴禁以新建城際鐵路/市域（郊）鐵路名義變相建設地鐵/輕軌

九、“2213”：土地出讓兩集中政策解讀

（一）22城“兩集中”供地新政的推出

1、全國22城市一年只能出讓三次宅地，房地產調控長效機制伸向土地供應

2、新政覆蓋北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等22個城市。

3、集中掛牌與集中出讓，將如何傳導到樓市？“雙集中”制度對行業的影響重大，不亞于此前的三條紅線和限貸政策。

4、雙集中賣地政策，就像東北在冬天賣白菜一樣，貴不起來，不像南方的蔬菜全年常有，能隨行就市。這一政策對地方政府、對企業自上而下的壓力都很大。

（二）22城“兩集中”供地新政進展和實施效果解讀：基于北京、杭州等城市土地出讓實踐

1、北京首批集中供地解讀

（1）反思：“陪跑團”和“老白干”

（2）房企面臨未來更多的挑戰：再戰高標準，入圍房企需提交高標準建設方案

（3）中標經驗：從北京集中土拍首日看，聯合體成為拿地主體的主要形態

（4）不能為拍地而拍地：提前算好拍地商業賬

2、杭州首批集中供地解讀

（1）杭州樓市景氣度依舊高漲：封頂的溢價率、刷新紀錄的高自持率

（2）土地市場的火熱情緒迅速傳導到了二手房交易市場

（3）集中供地的火熱程度遠遠超出房企的預料

3、深圳的首場集中供地解讀

（1）密集集中供地下，利潤空間的壓縮逼使房企投資邏輯分化

（2）賺個流量

（3）投資邏輯

4、廣州首批集中供地解讀：集中供地的競爭火力冷熱分化

——67家房企圍獵廣州首批48宗宅地：馬甲圍地、開拍前競價與遠郊地塊流拍

（1）開發商比較踴躍

（2）熱點地塊遭搶

（3）馬甲圍地

（4）六幅宅地流拍

（5）誰是贏家

5、從7大城市集中供地來看，這場集中供地潮變成了一場“囚徒困境”

6、房地產企業的市場取舍：天津和長春土地市場遇冷

7、大買家：7個城市4600億元成交金額中，央企和國企背景房企及聯合體拿地金額2050億元

（三）22城“兩集中”供地新政的反思

1、樓市“集中供地”的假象與真相

2、集中供地下房企分化加劇：龍頭房企和國企的下半場

（四）22城“兩集中”供地新政之后的土拍市場，房地產企業如何應對？

1、22城宅地迎來集中競拍，房企買地錢從哪兒來

（1）降低融資成本，應對房企分化

（2） “拿地保證金融資”都是一個全新的融資概念

（3）房企區域融資負責人四處尋找短期融資之道

（4）資金調配

（5）保證金融資和前融需求開始大幅增加

（6）前融受制

（7）找錢

2、積極研判各地土地集中出讓規則：以上海、成都為例

（1）上海首批集中供地52宗 限定溢價率不超10%

（2）上海制定新競價規則

（3）上海設計機制，杜絕多個“馬甲”“圍標”搶地

（4）成都新規：禁止“三條紅線”超標的房企參與土拍

（5）杭州：9月底前，試點開展“競地價競品質”的土地出讓方式

3、房地產企業應對：根據每個城市的供地結構，匹配合適的應對策略

4、不改就等死：土地供給集中制下小房企的生存之戰

5、房地產轉向城市更新領域

（1）城市更新不是房地產開發

（2）拆除重建、有機更新、綜合整治三個概念辨析

（3）案例：成都的猛追灣改造項目，是EPC+O模式（即設計、采購、施工及運營維護一體化的總承包模式

（4）企業參與城市更新有五個關鍵要點：科技為力、產業為核、文化為魂、設計為美、運營為要

（五）22城“兩集中”供地新政的應對：“聯合體” 合作拿地，開展項目合作開發

1、合作已成常態，房企權益比呈下降趨勢

2、房企合作開發中常見的五種模式

（1）合資成立項目公司獲取土地

（2）與土地持有方進行股權合作

（3）集團層面的戰略合作

（4）小股操盤

（5）代建

2、房企在合作開發中扮演的角色

（1）項目的獨立操盤與聯合操盤

1）獨立操盤

2）聯合操盤

（2）項目的并表選擇

1）上市房企優先并表

2）實際控制方優先并表

3）股權一致則協商并表

3、不同類型房企規模發展的四種模式：合作開發對企業發展的作用及意義

（1）獨立操盤能力強、項目權益高的房企

（2）品牌能力強、項目合作較多的大型房企

（3）通過合作開發推進全國化擴張的房企

（4）操盤及項目管理能力較強的房企

4、實際合作運營也同樣會存在一些潛在的問題

（1）在多房企合作特別是聯合操盤的項目中，由于不同房企的開發要求、測算標準、對項目定位的判斷不同，甚至是企業文化存在差異。都會不可避免地提高溝通成本、降低合作效率、進而拖延項目進度，在增加財務成本的同時也平添了風險。

（2）由于合作開發項目涉及的企業主體較多，在項目后期竣工交房以及物業等問題上可能會存在的責任界定問題，也是不容忽視的。

5、房企在參與項目合作開發的前期，應該盡力規避潛在的風險

（1）各合作方需要明確各自在項目開發中的職能和責任，以高效推進項目的有序開發。

（2）需要做好財務核算和工程進度的管理。地產開發作為資金占用大、開發流程復雜、周期較長的系統工程，潛在的風險可能會帶來較大的負面效果。

（3）需要建立高效的溝通和決策機制，以降低因合作開發帶來的溝通成本。

6、案例：卓越置業未來將以合作操盤模式開發北京4宗宅地

7、關于項目合作開發的極簡解釋

（六）22城“兩集中” 土地新政展望

1、到底缺不缺地？土地供應會不會加大？

2、蔡繼明： 《關于取消對城市建設用地不合理限制的建議》

3、 土地供應會加大，但地方政府會繼續采取“擠牙膏”的方式供地

4、“2213”土地出讓“兩集中”政策會繼續“打補丁”

5、如果房價預期控制不住，會有更多的城市采取22城類似政策，比如西安和徐州

6、房地產企業“用腳投票”：多數房企開始戰略收縮，投資的重心逐步向核心城市、核心地段傾斜

（七）22城“兩集中”供地新政的學習與思考

——當前土地政策背景下，房地產行業/企業如何應對？

——深耕湖南、長沙市場的基礎上，開拓22個城市及其都市圈市場

——研判長沙等城市集中供地、準備充足資金、聯合體拿地……

——與22城GDP接近、市場潛力接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標

——給國企的策略建議

十、洞察先機：對房地產企業和個人房地產投資的幾點建議

1、19大后中國經濟走向預示房地產行業平穩發展

——我國長期向好支撐基建和房地產需求

——基建和房地產市場健康發展是政府、百姓的共同愿望

——基礎設施建設是經濟發展的支撐條件

——朱镕基：房地產拉動了一百多個產業發展

——地方財政壓力

——百姓財富保值

——消費結構升級，廣大中產階層購房需求增加

2、直面困難：房地產企業面臨的困難

——每次限購，房地產企業都會受到影響

——房地產企業借外債的大門被關

——房地產企業融資難、成本提高

——2020年8月央行和住建部發布加強對房企資金“三道紅線”管控。“三條紅線”逼迫房地產企業放慢投資速度，回籠資金

——房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發布對銀行房貸“五檔分類”要求

——廣東地區LPR加點提高

——嚴查房抵經營貸違規流入樓市

——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補丁”

——地產信托業務正經歷又一輪監管調控。2021年5月中旬，銀保監會祭出《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》

——2021年1月9日中國人民銀行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度

——各省加碼

——“集中發布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中

——2021年《政府工作報告》：房住不炒

——2020年3月29日，住房和城鄉建設部發布通知，就加強縣城綠色低碳建設公開征求意見。通知提出，縣城新建住宅以6層為主，新建住宅最高不超過18層。

3、堅定信念：正確認識房地產在經濟發展中的作用和地位

——房地產不可廢棄，具有不可替代的作用

——不可過度依賴

——房住不炒

——不能影響科技創新和可持續發展

4、做好自己的事情：給房地產企業的幾點建議

——正確識別房地產企業債務風險，做好風控

——房地產是資金密集型行業，房地產開發企業負債水平高

——房地產企業融資創新

——精耕細作、比拼內功成為房地產企業的常態

——做好自己的事情：做好產品，造好房子

——正確認識房地產周期

——未雨綢繆。系好安全帶

——做好企業管理創新

5、收益與風險的權衡：給個人投資房地產的幾點建議

——通脹預期下，購房更容易保值

——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產，房子漲價

——按揭貸的風險，取決于借款人的還款能力，取決于宏觀經濟形勢、就業機會賺錢能力，地區發展。

——關鍵看個人情況。首付比例大幅提升的情況下，除非發生經濟危機，一般不會不還款。

——消費按揭貸款，用于購房首付，會加大還款風險。

——權衡購房的收益與風險

——房產稅會不會來？遺產稅會不會有？

6、甄別不同區域的機會：對房地產企業和個人投資房地產的建議

——甄別不同區域的機會：人往何處去？錢往何處去？

——要研究區域的房地產市場發展趨勢

——各城市房地產市場的差異化將成為常態，房地產市場大分化時代的來臨

——人口流入，房價上升

——人隨產業走，產業園、科技園、商業區（高端人口集聚區，房價高，負擔得起高房價）

——區位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規劃）

——資源分配、調配的傾斜：地鐵、學校、醫院、政府單位……

——學區房政策

——房地產調控政策

十一、“互聯網+”時代房地產企業管理創新：思維創新

1、人類正在進入信息生產力時代

2、互聯網+將改變什么

——制造業、服務業、信息化跨界協同創新

3、信息時代三大動力：新基礎設施、新要素、新結構

——自由連接體：專家化—柔性化

4、互聯網+的新思維：政府、企業和個人如何抓住新機遇

十二、“互聯網+”時代房地產企業管理創新：戰略創新

1、“互聯網+”時代下對房地產企業進行管理創新的必要性

2、新形勢下的房地產戰略轉型

3、新形勢下的房地產戰略轉型的案例

——案例：標桿企業的戰略調整：萬科等

——案例：全產業鏈之“碧桂園模式”分析

——案例：恒大成功密碼解析

十三、“互聯網+”時代房地產企業管理創新：工作創新

1、領導藝術創新：毛澤東領導藝術與房地產卓越管理

2、互聯網時代機制創新：創建良好的團隊

——減少管理層次，實現組織結構的扁平化和信息化

3、知識管理創新：房地產企業競爭優勢的來源

4、營銷模式創新：樹立消費者為主導地位

5、企業人力資源管理創新

——互聯網時代、人工智能時代80、90青年員工特征與管理

6、企業財務管理創新

長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海！

祝大家事業順利，身體健康！