宏觀經濟形勢、政策變化與建筑行業（企業）的應對

培訓目標：解讀當前我國宏觀經濟形勢和最新基建、房地產政策變化，通過研判世界經濟新周期與“十四五”規劃、中國經濟長期發展趨勢，解讀金融風險，解讀最新建筑業相關政策特別是兩會相關政策，解讀我國建筑行業、房地產市場發展走向，提出建筑企業、房地產企業的應對策略，幫助建筑企業和房地產企業決策，更好地助推工作。講座“有趣、有理、有用”，圖文并茂，通俗易懂。理論與實際相結合，學員可以在知其所以然的基礎上，進而知道未來的必然。

講座提綱

一、新周期：世界經濟新周期是中國建筑行業和房地產市場的大環境

1、疫情前世界經濟已經進入衰退

——當前全球處在罕見的經濟增長低迷期

——十年一次的金融危機是否已經到來

——會不會發生百年一遇的危機？

2、世界經濟周期與新工業革命

——全球長波周期劃分（康得拉季耶夫周期）

——工業革命、技術變革與城市化

3、大宗商品價格暴漲引發通脹擔憂

——油氣價格與世界經濟景氣度

——鐵礦石、銅、農產品等大宗商品價格暴漲

4、美國加息攪動世界經濟局勢，提高建筑企業、房地產企業資金成本

5、拜登上臺后的內外政策新變化

6、“灰犀牛”與全球大變局初顯

——警惕“灰犀牛”式大概率危機的到來

——黑天鵝與綠天鵝

——全球大變局初顯

7、疫情對全球化的影響

8、中美貿易戰影響基建投資、房地產投資

——中美貿易戰的背景

——中美貿易戰的成因

——中美貿易戰的主要領域

——中美貿易戰的影響

——中美貿易戰的前景展望

——如何應對中美貿易戰

二、新背景：中國經濟長期發展趨勢下中國基建和房地產發展的新宏觀背景

1、宏觀經濟分析的基本框架：總需求與總供給

2、經濟增長的決定要素

3、需求三架馬車分析

（1）消費

（2）投資：民間投資告急

（3）出口：進出口增速回落

4、供給側分析

（1）人口問題：未富先老

（2）資源環境問題

（3）科技創新問題

5、城鎮化沒有完成，粵港澳大灣區建設等區域一體化加速，基建和房地產市場需求大量存在，基建投資和房地產投資將繼續發揮作用

6、中西部地區的后發優勢，中西部基建和房地產市場前景廣闊

7、消費結構升級，廣大中產階層購房需求增加

8、近年中國出現的幾個重要拐點

9、中國經濟將現“四大分化”

10、從“十四五”規劃看中國經濟未來發展與中國未來深刻變革

11、碳中和與綠色發展將重塑中國經濟

12、警惕金融風險：謹防“明斯基時刻”的到來

——郭樹清：房地產泡沫是最大的灰犀牛

13、對我國未來經濟增長的基本判斷

——我國未來經濟持續增長支撐房地產需求

14、我國未來經濟持續增長需要基建提供助力

三、新形勢：當前我國宏觀經濟形勢影響建筑行業和房地產市場

1、客觀判斷經濟發展趨勢

——跟著領袖看態勢

——根本在于素養和態度

——我國古典四大文學名著中的管理密碼

2、克強指數看經濟冷暖

3、PMI指數解讀經濟現狀

4、從PPI、CPI看通脹/通縮隱憂

5、“六穩”和“六保”

6、當前宏觀經濟解讀：GDP、就業、消費、投資、外貿、基建、房地產、資本市場等

7、謹防金融風險

8、4月政治局會議精神簡要解讀

9、《政府工作報告》與兩會精神解讀

10、2021年經濟前景研判

四、新風險：金融新周期與金融風險將影響建筑行業和房地產市場健康發展

1、全球債務飆升

2、堅決管制貨幣總量

3、美聯儲最新動作與中國的應對

4、牢牢守住不發生系統性風險底線

5、警惕區域性金融風險蔓延

6、地方政府債務風險

7、企業債務風險

——案例：遼寧、山東企業債務危機

——案例：浙江慈溪建行不良率飆升的教訓

——案例：無錫銀行：農商行盲目上市擴張的失敗樣本

8、部分中小銀行面臨破產清算威脅

9、中央金融工作會議

10、十九大報告指出，要“健全金融監管體系，守住不發生系統性金融風險的底線”

11、資本管制：詭譎的人民幣匯率

12、生病的股市：個人理性與集體非理性

13、投資理財的困惑：錢往何處去？

14、百姓發現：只有房地產投資最穩妥

15、建筑企業和房地產企業資金成本提升，融資越來越難

五、新規劃：“十四五”規劃關于新型城市化、基建、“新基建”的表述及其對我國建筑行業/企業的影響

1、“十四五”規劃關于基建的表述及其對我國建筑行業/企業的影響

——房地產政策重點圍繞增加住房供給和發展租賃住房市場

2、“十四五”規劃關于新型城市化的表述及其對我國建筑行業/企業的影響

——完善新型城鎮化戰略，提升城鎮化發展質量

——城鎮化率提高1個百分點

——放開戶籍限制、農村土地流轉等

3、“十四五”規劃關于城市群、都市圈表述及其對我國建筑行業/企業的影響

4、“十四五”規劃關于“新基建”的表述及其對我國建筑行業/企業的影響

5、“十四五”規劃關于戶籍改革、土地改革等結構性改革的表述及其對我國建筑行業/企業的影響

——戶籍改革方面

——土地改革方面

——國企改革方面

——宏觀政策方面

——建筑行業/企業在“雙循環”和“十四五”規劃中發揮重要作用

6、“十四五”時期建筑企業的發展機遇

——在經濟“雙循環”中，基建必將扮演重要角色

——繼續對關鍵領域進行投資：“兩新一重”與建筑行業的機遇

——“兩新一重”：新型城鎮化、新基建、國家重大戰略項目

——綠色發展、碳中和及其對建筑和房地產行業的沖擊

六、新趨勢：土地、人口與貨幣：房地產市場未來發展預測

1、工業化、城市化加速需要房地產市場配合

——工業化加速提高居民收入，促進農村人口進城

——城市化加速提升住房需求，加速房地產市場發展

2、城鎮化與城市群：全面鋪開與多點開花

——我國新型城鎮化發展的空間格局

——“兩橫三縱”城市化戰略格局

——我國主要發展軸

——我國主要城市群

3、為什么要緊盯都市圈和城市群建設

——按照世界城市化發展的“S型”規律曲線，城鎮化率顯示我國的城市化進程仍處于中期，未來還存在繼續提高的空間。

——城市群和都市圈建設將帶來更多的人口流入城市，從而帶來更多的投資和消費，提供經濟增長持續潛在動力。

——現代化都市圈既有利于優化人口和經濟的空間結構，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內生發展動力。

——進入都市圈范圍的區域，將享受更多的發展紅利。

——“十四五”規劃和2021年《政府工作報告》：推進新型城鎮化，確立都市圈城市群

4、房價會漲還是跌？

——2017.5.12，人民日報發文：房價上漲是必然趨勢

——論經濟體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結構，中國向日本靠攏。再加上調控，所以房價的問題很復雜

——房地產周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融

——從人口結構上看，大概率上2030年是房地產和房價的轉折點

——人口老齡化加速影響房地產。老齡化會拖累經濟增速

——房價會漲還是跌？看通脹、區域、投資渠道

——根源：土地財政，人地錯配，貨幣超發

5、房地產供應會增加：通貨膨脹預期、土地財政與現行房地產市場政策的拉鋸

——貨幣發行增速加快，國家實行積極貨幣政策

——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產，房子漲價

——通脹預期下，購房更容易保值：正面影響

——土地制度政策變化影響房地產

——地方財政依賴土地財政，地方政府財政緊張，加大房地產扶持，增加土地收入

——部分支持實體經濟的資金，經過各種渠道，外溢到房地產市場

——居民負債大幅激增，但負債絕對值遠低于美國、日本

——各地搶人大戰，需要房地產配合

——“兩新一重”是重大抓手。其中一個“新”，是新型城鎮化，當然包括房地產

——2021年《政府工作報告》：老舊小區改造、安居房與基建

6、產業投資與房地產市場的區域分化

——環境資源稟賦、政策稟賦

——政府能力、營商環境

——土地、資金、人口、人才、技術、產業

——我國主要區域經濟潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南

——城市賦能產業：區域經濟潛力取決于人才和資金的流向，硬環境+軟環境

——房地產市場區域分化、房地產企業分化是必然趨勢

7、全國各區域產業投資與城市房地產投資潛力研判

——投資不過山海關，買債不買云貴川

——一、二、三線城市產業投資與房地產投資潛力研判

——各主要城市群產業投資與房地產投資潛力研判

七、新發展：我國建筑行業未來發展的機遇與挑戰

1、城鎮化沒有完成，粵港澳大灣區建設、西安都市圈等區域一體化加速，基建和房地產市場需求大量存在，基建投資和房地產投資將繼續發揮作用

2、中西部地區的后發優勢，中西部基建和房地產市場前景廣闊

3、消費結構升級，廣大中產階層購房需求增加

4、我國未來經濟持續增長支撐基建和房地產需求

5、十九大提出，用“三大變革”推動中國經濟“高質量發展”

——質量變革。未來是城市競爭，房子質量競爭

——2013年城市家庭戶均1套房，中國房地產市場出現拐點

——每次限購，房地產企業都會受到影響

——十九大提出，“高速增長要轉向高品質增長”。提高住房品質是全國消費者的心聲，要引起房地產企業的高度重視

6、“房住不炒”政策變化影響建筑業

——自2016年四季度以來，中國樓市進入“五限時代”

——中央提出“房住不炒”

——十九大報告提出，房子是用來住的，不是用來炒的。預示房地產市場將平穩發展。不會大起大落

——銀行貸款、發行債券、海外融資等融資渠道被限制

7、在經濟“雙循環”中，基建必將扮演重要角色

——以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局

——我國未來經濟持續增長需要基建提供助力

8、新型城鎮化和都市圈建設，需要基建的支持

9、19大后中國經濟走向預示建筑行業平穩發展

——我國長期向好支撐基建和房地產需求

——基建和房地產市場健康發展是政府、百姓的共同愿望

——基礎設施建設是經濟發展的支撐條件

——朱镕基：房地產拉動了一百多個產業發展

——地方財政壓力

——百姓財富保值

10、基建擴張面臨巨大阻力，主要原因：

——財政約束。各省財政赤字太大。

——貨幣約束

——成本約束

——需求導向、效益為本：2021.3.29，國務院辦公廳最新通知：嚴禁以新建城際鐵路/市域（郊）鐵路名義變相建設地鐵/輕軌

11、新基建政策給建筑行業帶來的機遇

——應對疫情影響，為了振興經濟，國家特別提出要加快5G網絡、數據中心等新型基礎設施建設進度，這也是近期行業關注的熱點，將成為下一步工程建設領域的投資熱點，給建筑業帶來重大發展機遇。

12、新時期建筑企業在技術水平、服務水平等方面有更高的要求

13、疫情給建筑行業帶來的挑戰

14、最新房地產金融政策給建筑行業、房地產行業帶來的挑戰

八、新政策：我國基建政策和房地產政策的變化和影響

1、基建政策變化和影響

——2018年10月31日，國務院辦公廳下發國辦發〔2018〕101號文《關于保持基礎設施領域補短板力度的指導意見》，提出由于2018年以來基礎設施投資增速回落較多，亟需聚焦基礎設施領域突出短板。

——主要精神：加大基建補短板力度，融資平臺、PPP、專項債、貸款保駕護航。

——2008年10月的基建托底，典型特征是“力度大”（4萬億資金注入）、“落地快”（在10月的常務會議上，就核準一批建設項目）。

——2019年以來，經濟下行期，投資不旺的情況下，基建托底是大勢所趨

2、2020年3月12日，國務院發布《關于授權和委托用地審批權的決定》，明確了省級政府更大的用地自主權。

——《決定》稱，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。

——《決定》還規定，試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區、直轄市人民政府批準。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年，具體實施方案由試點省份人民政府制訂并報自然資源部備案。

3、2018年年底的中央經濟工作會議中，提出“新基建”概念。會議提出“加強人工智能、工業互聯網、物聯網等新型基礎設施建設”。

4、應對疫情影響，發力新基建。中共中央政治局常務委員會2020年3月4日召開的會議中進一步提出“要加大公共衛生服務、應急物資保障領域投入，加快5G網絡、數據中心等新型基礎設施建設進度”。

5、中共中央政治局常務委員會2020年3月4日召開的會議中進一步提出，要選好投資項目，加強用地、用能、資金等政策配套，加快推進國家規劃已明確的重大工程和基礎設施建設。

6、2020年新增專項債向基建傾斜，政策性金融或成為基建的“長期資金供給”

——隨著資金問題得到緩解，同時基建項目儲備充足，2020年建筑業弱復蘇趨勢穩定。

7、“房住不炒”政策變化影響房地產業

——自2016年四季度以來，中國樓市進入“五限時代”

——中央提出“房住不炒”

——銀行貸款、發行債券、海外融資等融資渠道被限制

——最新房地產政策變化影響建筑行業

8、最新房地產金融政策

（1）三道紅線

——2020年8月央行和住建部發布加強對房企資金“三道紅線”管控

（2）房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發布對銀行房貸“五檔分類”要求

——廣東地區LPR加點提高

——嚴查房抵經營貸違規流入樓市

——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補丁”

（3）地產信托業務正經歷又一輪監管調控

——針對狂飆突進的地產信托業務，2019年5月17日，銀保監會祭出《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，嚴格限制了前端融資模式的發展。

——23號文+窗口指導后，部分信托房地產業務暫停，舊改、供應鏈金融購房尾款類項目除外

（4）房貸集中度管理新政

——2021年1月9日中國人民銀行、銀保監會日前發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度

——各省加碼

9、在經濟“雙循環”中，基建必將扮演重要角色

——以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局

——我國未來經濟持續增長需要基建提供助力

10、新型城鎮化和都市圈建設，需要基建的支持

11、19大后中國經濟走向預示建筑行業平穩發展

——我國長期向好支撐基建和房地產需求

——基建和房地產市場健康發展是政府、百姓的共同愿望

——基礎設施建設是經濟發展的支撐條件

——朱镕基：房地產拉動了一百多個產業發展

——地方財政壓力

——百姓財富保值

12、基建擴張面臨巨大阻力，主要原因：

——財政約束。各省財政赤字太大。

——貨幣約束

——成本約束

——需求導向、效益為本：2021.3.29，國務院辦公廳最新通知：嚴禁以新建城際鐵路/市域（郊）鐵路名義變相建設地鐵/輕軌

13、2021年《政府工作報告》關于基建、新基建、房地產的相關精神解讀

（1）刺激經濟還是要靠基建

（2）基建：積極的財政政策有望保證基建項目資金需求

——積極的財政政策（去年的專項債沒用完）

——2020年新增專項債向基建傾斜，政策性金融或成為基建的“長期資金供給”。

——預計2021年基建投資（全口徑）增速將達到4.6%，略超去年水平。在新增地方政府專項債3.75萬億和抗疫特別國債1萬億的的2020年，基建投資（全口徑）增速僅有3.6%，尚有部分資金還未真正形成支出——2020年財政存款增加約3000億，另有部分支出或未完成實物投資量，可平滑至2021年進一步形成投資。疊加今年積極的財政政策，2021年基建投資（全口徑）增速預計有望達到4.5%-6.0%之間，超過2020年1.0個百分點以上。我們的這一測算已經充分考慮了地方政府統籌土地出讓金收入用于穩步去化杠桿的需求。

（3）新基建

——政府工作報告中要求“統籌推進傳統基礎設施和新型基礎設施建設。”在優化和穩定產業鏈供應鏈部分，也強調“加大5G網絡和千兆光網建設力度”和“加強質量基礎設施建設”。此外今年政府投資方向繼續側重“兩新一重”建設，完善承諾制加快項目審批和落地。投資重點領域延續2020年政府工作報告的“兩新一重”領域，新提及“發展現代物流體系”，以暢通國內要素流動，促進國內大循環。“簡化投資審批程序，推進實施企業投資項目承諾制”，加快項目審批和落地。會議同時強調“完善支持社會資本參與政策”。

（4）房地產

——住房問題延續房住不炒、因城施策和舊城改造的基調，但突出租賃問題和大城市住房發展問題

——堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

（5）推進新型城鎮化，確立都市圈城市群。優化區域經濟布局，促進區域協調發展

（6）地方債務。無法延續。基建能力受限

（7）碳中和、節能環保（綠色建筑、水務環保）與基建

（8）老舊小區改造、安居房與基建

14、2020年3月29日，住房和城鄉建設部發布通知，就加強縣城綠色低碳建設公開征求意見。通知提出，縣城新建住宅以6層為主，新建住宅最高不超過18層。

——縣城人口密度應控制在每平方公里0.6萬至1萬人，縣城建成區的建筑總面積與建設用地面積的比值應控制在0.6至0.8。

——縣城居住建筑高度要與消防救援能力相匹配。縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應不低于75%。縣城新建住宅最高不超過18層。確需建設18層以上居住建筑的，應嚴格充分論證，并加強消防應急、市政配套設施等建設。

——縣城新建建筑要普遍達到基本級綠色建筑要求。

——要嚴格控制縣城廣場規模，縣城廣場的集中硬地面積不應超過2公頃。推行“窄馬路、密路網、小街區”，打造縣城宜人的空間尺度。控制縣城道路寬度，縣城道路包括綠化帶的紅線寬度不超過40米。

15、“2213”：22城“兩集中”供地新政解讀

——22城“兩集中”供地新政的推出

——22城“兩集中”供地新政進展和實施效果解讀：基于北京、杭州等城市土地出讓實踐

——22城“兩集中”供地新政的反思

——22城“兩集中”供地新政之后的土拍市場，房地產企業如何應對？

——22城“兩集中” 土地新政展望

——22城“兩集中”供地新政的學習與思考

九、新應對：新政策下建筑企業和房地產企業的應對

1、建筑行業/企業為什么要緊盯都市圈和城市群建設

——按照世界城市化發展的“S型”規律曲線，城鎮化率顯示我國的城市化進程仍處于中期，未來還存在繼續提高的空間。

——城市群和都市圈建設將帶來更多的人口流入城市，從而帶來更多的投資和消費，提供經濟增長持續潛在動力。

——現代化都市圈既有利于優化人口和經濟的空間結構，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內生發展動力。

——進入都市圈范圍的區域，將享受更多的發展紅利。

2、跟蹤政府規劃，緊緊圍繞產業政策導向

3、充分利用城鎮化、城市群戰略給建筑企業和房地產企業帶來的機遇，提升自身業務水平和可持續發展能力，打造百年企業

——施工企業必須重新審視粗放式管理引發的問題，增強對施工機械進行精細化管理的意識，將管理方式由線下轉變為線上。考慮到機械使用成本一般占項目成本的10%～25%，用好機械、管好機械，可以顯著提升項目的社會與經濟效益。

4、高品質是未來我國建筑業發展的著力點

——建筑業的高質量發展既要提升產品品質，在房地產領域就是把打造百年住宅、健康住宅納入房地產高質量發展體系加快推進，又要找準主攻方向加快進行科技創新，解決行業熱點難點問題。

——數字化轉型衍生機遇，不斷提高建筑產業智慧化水平，推動移動互聯網、物聯網、云計算、大數據與建筑業的深度融合；同時加快BIM(建筑信息模型)技術推廣應用；在工程項目規劃、勘察、設計、施工、監理、造價等各階段，推廣BIM技術應用，利用云計算、云存儲技術和云服務平臺，實現建筑全生命周期各參與方的數據共享和協同合作，為項目方案優化和科學決策提供依據。

——建筑業的發展方式相對粗放，在高質量發展的大背景之下，建筑業發展的基本方向應該是加快從粗放型向精細化的轉變。同時，企業要打造自己的技術品牌，以創新提高技術實力。

——建筑行業越來越重視科技創新引領：新技術、新模式、新材料等

——從“土木基建”到“信息基建”，技術落地至關重要

——從整個行業發展看，建筑行業未來仍有很大的創新發展空間。

5、危機中彰顯裝配式建筑的優勢，大力發展裝配式建筑

——對比傳統建筑，裝配式在施工建設速度和應急能力方面具有無可比擬的優勢，能提供安全、優質、綠色、環保的產品，實現建筑的高質量高品質。

——發揮裝配式建筑集成設計的優勢。集成設計的理念并不能簡單地理解為“各專業技術的集成”，而是產品建造全周期、全專業的集成解決方案，從產品的制造端、使用端、運維端逆向指導設計思維。真正從需求出發，拿出最合理的解決方式。

——裝配式建筑的發展也將帶動產業工人轉型。近年來，國家大力推進工程總承包和建筑產業工人隊伍的建設。

6、開拓基建和“新基建”新業務

——順應中國經濟雙循環戰略和新發展格局，建工行業/企業創新性參與，積極促進企業基建和“新基建”業務創新。

——新基建7大領域所在行業/企業的機會

——從新基建七大領域中，發現新業務

——開拓新業務：水務環保

——開拓新業務：管廊建設

——其他機會……

7、充分利用XX集團工程總承包、工程建設全過程咨詢企業的資質

——建筑領域新資質標準的出臺使建筑業面臨重新洗牌，建筑企業的發展趨勢是“大而全”、“專而精”。

——2019年，住建部印發《關于推進全過程工程咨詢服務發展的指導意見》《房屋建筑和市政基礎設施工程總承包管理辦法（征求意見稿）》等，加快培育和發展工程總承包、工程建設全過程咨詢企業。當前，培育工程總承包、全過程工程咨詢企業，發展專業作業企業已成為重要趨勢，國家鼓勵工程總承包或專業承包企業擁有一定數量的自有技術工人，壯大建筑產業工人隊伍，進一步細化行業分工，推動建筑業高質量發展。

8、新形勢下建筑企業創新融資

——建筑企業融資方法九大招

——新形勢下建筑企業新融資模式

——發行綠色債券

9、做好自己的事情

——做好產品，造好房子

——施工企業降本增效

——未雨綢繆。系好安全帶

——加強人才隊伍建設，保障基建和“新基建”業務的推進

10、夯實實力，主動求變：對XX公司管理者做好企業業務創新和轉型升級的幾點建議

（1）有所為，有所不為，有所作為

（2）要做到：安心、靜心、信心

（3）精準識變、科學應變、主動求變

——國企改革

——合規經營（中興事件后，重要國企都設立了合規專員）

（4）再審視、再謀劃、再提升

——深耕細作、比拼內功

——技術突破

——培養自身的卓越運營能力，以管理風險和不確定性

——打造敏捷靈活的業務版圖

（5）積極應對壓力，抓好兩個效益，擔負四個責任

（6）加強人才隊伍建設，保障企業業務創新和轉型升級

長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海！

祝大家事業順利，身體健康！