《標桿房企工程管理之道與項目管理的管控要點及實戰案例》

【課程背景】

在當前房地產行業中，很多房企工程管理人員不知道應如何當好甲方，面對現場錯誤百出的工程圖紙，嚴苛的成本控制，不聽話的供應商，緊張的建造周期、頻繁的變更、不停的整改、永遠銷不完的銷項、持續不斷的客戶投訴，或者袖手旁觀，或者越廚代庖；缺乏工程管理體系化管理經驗，純憑個人經驗管項目，每次項目管理過程都像坐過山車前松后緊，開始的時候一臉懵圈不知所措，到了交付就手忙腳亂。一方面員工無法系統性學習提升工程管理能力，一方面企業項目管理不斷出現重復性錯誤。如何幫助員工更好的掌握工程管理之道，提升管理視角，拓寬管理能力，并逐步轉化角色勝任項目經理的崗位要求是我們面對的管理挑戰；工程竣工交付的產品，應逐步的走向以客戶為關注焦點的產品管理思路上來。客戶對產品品質的要求，如何從設計前端入手，強調客戶對材料部品的使用要求，讓產品一開始就做對做好。產品品質管理需要涵蓋產品定位、產品標準、產銷平衡、產品采購、成本限額、供方選擇、過程管理、產品驗收、成品保護、直到產品交付和維保修的產品全生命周期過程品質管理。工程管理專業作為產品的最終制造和呈現者，如何做到站在項目管理的視角，避免產品質量、進度、成本的目標沖突，協同平衡各專業和甲乙方的標準不一致，是保證經營管理目標在項目平穩落地的關鍵；

本次課程根據專家23年的工作經歷及經驗（10年中建系統工作經歷、13年地產企業管理經歷），結合清華大學工程制造業精細化及流程化的管理方法，通過對100多個與工程管理有關的實際操作案例進行情景解剖，導出能夠適合大多數地產企業確保工程質量前提下大幅提升施工速度的管理思路和技巧，以及切實落地的手段及措施。

本次課程特點是將標桿地產企業工程管理的實戰經驗與清華大學制造業經典管理理論密切結合，實操案例多、啟發性強，同時可與學員有較多的深度互動，通過互動交流來進一步梳理學員的管理思路及實戰操作。

【課程收益】

1. 深刻理解并體會地產集團層級工程管理之道，——目標定標準、協同建流程、能力要提高

2. 理解掌握工程運維精細化管理的重要性和關鍵要素，以更好地保證缺陷反饋得以有效收集改進；

3. 理解掌握工程技術精細化管理的重要性和關鍵要素，以更好地保證工程構造、標準和要求對質量改進的有效性；

4. 理解掌握工程檢查精細化管理的重要性和關鍵要素，以制定合理的企業檢查提升方案；更好的保證標準要求在施工現場對供方管理的精準管控；

【課程對象】

房地產企業董事長、總經理、總工、集團分管工程副總、項目總經理、工程總監、工程部經理成本總監、成本部經理、工程部經理、造價工程師等。

【課程大綱】

第一部分：質量問題的現狀和困惑及工程管理之道

1. 我們是否經常遇到這樣的問題和困惑？

1. 各職能部門各自為政，追究責任都有理由，問題究竟在哪？客戶報修投訴率總不能令人滿意；

2. 我們的產品已經是行業最好了，怎么能把事情做到更好？百分百零滲漏免維護做不到！

3. 很多質量問題都是行業通病，手工活，修了還修，層出不窮；疲于應付客戶沒完沒了的報修投訴，每天就像消防隊員；

1. 建立流程化的協同體系；甲方管理原因導致的現場矛盾：專業間的矛盾/甲乙方間的矛盾；跨專業協同/目標標準協同；

2. 工程管理之道：目標定標準/協同建流程/能力要提高；

第二部分：工程技術管理

1. 標桿房企工程質量管理理念：工程質量≠施工質量；質量管理≠質量檢驗；質量管理責任≠工程部門責任；持續改進管理體系；

質量管理體系=質量系統預控=設計/材料工藝/運維綜合管控；

工程提出/質量組織/職能改進/物業源頭/客戶焦點/圖紙優先/設計龍頭；

1. 質量觀點對比；傳統房企質量管理觀點/標桿房企質量管理觀點

2. 工程技術策劃要點架構

3. 設計質量問題通病；缺乏有效深度的設計構造/缺乏可指導施工的設計做法/不重視現場易建性和易檢性/不重視交付后產品運維的要求

4. 設計配置對質量的影響；輕裝修重裝飾巧減配/優先配置產品類/優先減配施工類/能“坐”不“蹲”/地采暖是最大的坑

• 例題：設計配置對質量的影響

• 例題：設計戶型對質量的影響

1. 設計品質和效果對客戶的重要性分析；

購買階段價值排序：設計效果＞功能組合＞材料品質＞品牌追求

入住階段價值排序：功能效果＞材料品質＞設計效果＞品牌追求

1. 建立以客戶為關注焦點的質量管理體系；

質量改進：客戶報修/投訴/第三方調研/缺陷反饋；

80%報修問題：外窗/空鼓/開裂/滲漏/入戶門/電氣

1. 缺陷反饋的重要性及必要性分析

• 案例：XX地產公司的客戶報修數據庫

• 例題：窗側邊墻面滲漏缺陷案例

1. 缺陷反饋管控小結：定量分析找到最佳解決方案/數據優選提煉/施工周期影響質量迭代時間/引進成熟樣本迭代，提升滿意度

2. 施工圖集內容和編制要點；圖集原則/模塊/圖片/技術/參數/成本分析/缺陷反饋

缺陷反饋溯源/要素統計分析改進/改進最優解/構造、材料、工藝、運維

• 案例：施工圖集原則模型圖片

1. 施工圖集設計/合約管控要點；標準化施工圖集：戰略協議/設計協議/咨詢協議/施工協議

2. 標桿企業工程四圖目的：避免設計無圖、圖紙精度不足或圖紙錯誤/明確生產施工工藝驗評、成保、運維標準/明確供方技術標準和管理要求/完成供方戰略采購依據/成本工程重計量依據/實現零變更洽商總價包死

3. 四圖策劃先行：深化設計圖/生產加工圖/現場安裝圖/成品保護圖

• 案例：現場四圖管理缺失案例

• 例題：工程四圖執行例題

1. 工程會議為何低效：時間/地點/主持人/參會人/主題/議程/記錄

2. 工程會議如何高效召開：只開決策會/準時開始結束/重在決策執行/領導不參會

3. 工程會議高效要素：時間/地點/主持人/參會人/主題/議程/記錄

• 案例：監理例會過程管控要點

• 例題：監理例會過程管控要點

1. 工程交底會議目的：加強掌握產品標準和管理要求/加強專業間學習、協同/提升員工能力素質/提升工程管理水平

2. 工程交底會議內容：工程管理策劃/缺陷反饋圖集/標準化施工圖集/技術標準管理要求，總分包合同條款/質量、進度、成本控制流程和標準/安全文明施工管理流程和標準/設計圖紙深化四圖

3. 工程技術設計交底和圖審會議要點：設計交底4個關鍵要點，PDCA；圖紙審查5個關鍵階段：可研階段/前期階段/開發階段/實樓樣板間施工前/使用階段

• 例題：工程技術設計交底會議缺失圖審案例

1. 工程技術供方管理交底會議內容： 明確本項目總包管理權責范圍/明確本項目監理監督現場施工的權責范圍/明確本項目總控計劃管理要求/明確本項目總分包合約界面劃分/明確本項目會議協調決策機制

2. 工程技術標準要求交底會議內容：本項目質量要求和目標/各單位的施工范圍和部位/本項目指定采用的工藝流程及技術標準/本項目指定采用的驗評標準/本項目指定采用的材料/本項目匹配的施工機具/本項目安全環境要求/本項目特殊工序工藝操作要點

• 例題：工程技術施工交底會議缺失案例

1. 標桿企業施工組織設計和方案審核要點；重點審批施工方案；

2. 搭建樣板間的七目的：出圖/深化設計/限額設計/審圖/設計優化/標準可視化/行銷

3. 四個樣板間類別和作用：設計體驗樣板間/材料部品樣板間/交付標準樣板間/施工工藝樣板間

• 例題：材料部品樣板管理案例

1. 技術管控要點總結：預控設計構造配置/最佳實踐、缺陷反饋/標準化施工圖集/高效召開工程會議/預控各項技術交底/施組方案一致性/三個樣板間先行

2. 分組討論與交流

第三部分：工程質量管理

1. 工程質量策劃框架：資料會議策劃/現場管理策劃/供方管理策劃/交付管理策劃

2. 工程質量檢查目的：質量檢查評估/預警糾正改進偏差/規范工程管理行為/促進體系有效運作/提高水平品質

3. 監理現場檢查管理要點；提高質量問題易檢性：容易發現問題/質量責任到人/質量責任到人/實現一次做好

• 例題：易檢性質量檢查現狀案例分析

1. 工程第三方檢查管理要點；第三方檢查要求和頻次；

• 案例：標桿地產工程檢查權重分析-18年體系與20年體系；標準舊版和新版變化對比-實測實量測區的改變；抽樣取樣范圍及檢測項；

• 案例：關鍵質量動作控制標準；主要做法標準；

1. 第三方檢驗管理要點：標前/出廠/巡檢

2. 工地開放日：確定區域范圍/制定計劃方案/全員參與/責任到人/提前通知客戶/客戶了解知情

3. 工地開放日+客戶懇談會：客戶為導向/業主懇談會/了解項目工藝/消除客戶疑慮/收集客戶意見/組織整改/完善品質/減少交付風險

4. 竣工驗收交付計劃要點：優先規定動作/優先客戶區域驗收/代客驗房（物業）/帶客驗房（客服）/遺留問題限期整改/客戶風險預控

5. 交付風險預控：產品標準不符/承諾無法落實/存在質量/隱患存在功能缺陷/存在安全隱患 /設施無法使用/設計/質量/價格等其它因素

• 案例：某標桿地產交付風險案例；

1. 客服管控\交付維保和整改銷項要點

2. 工程質量后評估管控要點：交付一個月內實施/委托第三方/全專業參與/形成缺陷反饋/重點改進流程標準

3. 質量管理總結：質量＞速度、成本；客戶質量是企業長期穩定發展的重要推動力；

4. 分組討論交流

5. 項目工程管理總結；