《標桿房企工程管理之道與項目管理的管控要點及實戰案例》

【課程背景】

在當前房地產行業中，很多房企工程管理人員不知道應如何當好甲方，面對現場錯誤百出的工程圖紙，嚴苛的成本控制，不聽話的供應商，緊張的建造周期、頻繁的變更、不停的整改、永遠銷不完的銷項、持續不斷的客戶投訴，或者袖手旁觀，或者越廚代庖；缺乏工程管理體系化管理經驗，純憑個人經驗管項目，每次項目管理過程都像坐過山車前松后緊，開始的時候一臉懵圈不知所措，到了交付就手忙腳亂。一方面員工無法系統性學習提升工程管理能力，一方面企業項目管理不斷出現重復性錯誤。如何幫助員工更好的掌握工程管理之道，提升管理視角，拓寬管理能力，并逐步轉化角色勝任項目經理的崗位要求是我們面對的管理挑戰；工程竣工交付的產品，應逐步的走向以客戶為關注焦點的產品管理思路上來。客戶對產品品質的要求，如何從設計前端入手，強調客戶對材料部品的使用要求，讓產品一開始就做對做好。產品品質管理需要涵蓋產品定位、產品標準、產銷平衡、產品采購、成本限額、供方選擇、過程管理、產品驗收、成品保護、直到產品交付和維保修的產品全生命周期過程品質管理。工程管理專業作為產品的最終制造和呈現者，如何做到站在項目管理的視角，避免產品質量、進度、成本的目標沖突，協同平衡各專業和甲乙方的標準不一致，是保證經營管理目標在項目平穩落地的關鍵；

本次課程根據專家23年的工作經歷及經驗（10年中建系統工作經歷、13年地產企業管理經歷），結合清華大學工程制造業精細化及流程化的管理方法，通過對100多個與工程管理有關的實際操作案例進行情景解剖，導出能夠適合大多數地產企業確保工程質量前提下大幅提升施工速度的管理思路和技巧，以及切實落地的手段及措施。

本次課程特點是將標桿地產企業工程管理的實戰經驗與清華大學制造業經典管理理論密切結合，實操案例多、啟發性強，同時可與學員有較多的深度互動，通過互動交流來進一步梳理學員的管理思路及實戰操作。

【課程收益】

1. 深刻理解并體會地產集團層級工程管理之道，——目標定標準、協同建流程、能力要提高

2. 理解掌握工程策劃的重要性和關鍵要素，以更好的實現產銷平衡，實現產品力最大化；

3. 理解掌握工程運維精細化管理的重要性和關鍵要素，以更好地保證缺陷反饋得以有效收集改進；

4. 理解掌握工程技術精細化管理的重要性和關鍵要素，以更好地保證工程構造、標準和要求對質量改進的有效性；

5. 理解掌握工程檢查精細化管理的重要性和關鍵要素，以制定合理的企業檢查提升方案；更好的保證標準要求在施工現場對供方管理的精準管控；

6. 理解掌握與運營精細化管理的重要性和關鍵要素，針對項目實際情況及公司現有資源制定合理的全周期工程進度計劃，以保證工程質量；

擁有23年的資深工作經歷，操盤多個知名項目。

資深大咖

對多個與工程管理有關的實際操作案例進行情景解剖。

案例豐富

提供工程管理過程中切實落地的操作手段及實施措施。

工具落地

掌握工程管理的關鍵要點和實施技巧，以制定合理的項目提升方案。

要點把控

【課程對象】

房地產企業董事長、總經理、總工、集團分管工程副總、項目總經理、工程總監、工程部經理成本總監、成本部經理、工程部經理、造價工程師等。

【課程大綱】

第一部分：質量問題的現狀和困惑及工程管理之道

1. 我們是否經常遇到這樣的問題和困惑？

1. 各職能部門各自為政，追究責任都有理由，問題究竟在哪？客戶報修投訴率總不能令人滿意；

2. 我們的產品已經是行業最好了，怎么能把事情做到更好？百分百零滲漏免維護做不到！

3. 很多質量問題都是行業通病，手工活，修了還修，層出不窮；疲于應付客戶沒完沒了的報修投訴，每天就像消防隊員；

1. 建立流程化的協同體系；甲方管理原因導致的現場矛盾：專業間的矛盾/甲乙方間的矛盾；跨專業協同/目標標準協同；

2. 工程管理之道：目標定標準/協同建流程/能力要提高；

第二部分：工程策劃管理

1. 項目和分期管理目標明確；項目和分期管理目標明確；工程管理目標：進度/質量/銷售目標；

案例：某項目的產品質量目標設定指標分解；

1. 產銷平衡；全周期價值最大/銷售優先/順序開盤/開發適量/銷售不利有效停止生產；

• 案例：某項目產銷平衡示例

• 例題：某項目產銷平衡及分期測算；

1. 戰術地圖編制要點總結：五個確保；工程技術設計交底/設計階段；

2. 施工總平面布置管理；施工合理便捷/分期標段合理面積/合作方優先/開發面積1半/流水搭接/分期界面簡潔/設備機具布置/臨水臨電道路分布/安全文明/看房通道/降低開發成本；

• 案例：某項目的戰術地圖開工前提保障示例；

• 案例：某項目的戰術地圖結合各階段總平面布置示例；

• 案例：某項目戰術地圖施工總平面布置合理性示例；

• 例題：某項目戰術地圖施工合理性問題分析；

1. 施工總平面布置管理要點總結；大門圍墻定位/施工通道/臨水電建設堆/動態總平布置；

2. 工程策劃總結：知行合一/策劃前置/產銷平衡/技術先行/重在執行/；

3. 分組討論與交流；

第三部分：工程技術管理

1. 標桿房企工程質量管理理念：工程質量≠施工質量；質量管理≠質量檢驗；質量管理責任≠工程部門責任；持續改進管理體系；

質量管理體系=質量系統預控=設計/材料工藝/運維綜合管控；

工程提出/質量組織/職能改進/物業源頭/客戶焦點/圖紙優先/設計龍頭；

1. 質量觀點對比；傳統房企質量管理觀點/標桿房企質量管理觀點

2. 工程技術策劃要點架構

3. 設計質量問題通病；缺乏有效深度的設計構造/缺乏可指導施工的設計做法/不重視現場易建性和易檢性/不重視交付后產品運維的要求

4. 設計配置對質量的影響；輕裝修重裝飾巧減配/優先配置產品類/優先減配施工類/能“坐”不“蹲”/地采暖是最大的坑

• 例題：設計配置對質量的影響

• 例題：設計戶型對質量的影響

1. 設計品質和效果對客戶的重要性分析；

購買階段價值排序：設計效果＞功能組合＞材料品質＞品牌追求

入住階段價值排序：功能效果＞材料品質＞設計效果＞品牌追求

1. 建立以客戶為關注焦點的質量管理體系；

質量改進：客戶報修/投訴/第三方調研/缺陷反饋；

80%報修問題：外窗/空鼓/開裂/滲漏/入戶門/電氣

1. 缺陷反饋的重要性及必要性分析

• 案例：XX地產公司的客戶報修數據庫

• 例題：窗側邊墻面滲漏缺陷案例

1. 缺陷反饋管控小結：定量分析找到最佳解決方案/數據優選提煉/施工周期影響質量迭代時間/引進成熟樣本迭代，提升滿意度

2. 施工圖集內容和編制要點；圖集原則/模塊/圖片/技術/參數/成本分析/缺陷反饋

缺陷反饋溯源/要素統計分析改進/改進最優解/構造、材料、工藝、運維

• 案例：施工圖集原則模型圖片

1. 施工圖集設計/合約管控要點；標準化施工圖集：戰略協議/設計協議/咨詢協議/施工協議

2. 標桿企業工程四圖目的：避免設計無圖、圖紙精度不足或圖紙錯誤/明確生產施工工藝驗評、成保、運維標準/明確供方技術標準和管理要求/完成供方戰略采購依據/成本工程重計量依據/實現零變更洽商總價包死

3. 四圖策劃先行：深化設計圖/生產加工圖/現場安裝圖/成品保護圖

• 案例：現場四圖管理缺失案例

• 例題：工程四圖執行例題

1. 工程交底會議目的：加強掌握產品標準和管理要求/加強專業間學習、協同/提升員工能力素質/提升工程管理水平

• 案例：監理例會過程管控要點

• 例題：監理例會過程管控要點

1. 工程交底會議內容：工程管理策劃/缺陷反饋圖集/標準化施工圖集/技術標準管理要求，總分包合同條款/質量、進度、成本控制流程和標準/安全文明施工管理流程和標準/設計圖紙深化四圖

2. 工程技術設計交底和圖審會議要點：設計交底4個關鍵要點，PDCA；圖紙審查5個關鍵階段：可研階段/前期階段/開發階段/實樓樣板間施工前/使用階段

• 例題：工程技術設計交底會議缺失圖審案例

1. 工程技術供方管理交底會議內容： 明確本項目總包管理權責范圍/明確本項目監理監督現場施工的權責范圍/明確本項目總控計劃管理要求/明確本項目總分包合約界面劃分/明確本項目會議協調決策機制

2. 工程技術標準要求交底會議內容：本項目質量要求和目標/各單位的施工范圍和部位/本項目指定采用的工藝流程及技術標準/本項目指定采用的驗評標準/本項目指定采用的材料/本項目匹配的施工機具/本項目安全環境要求/本項目特殊工序工藝操作要點

• 例題：工程技術施工交底會議缺失案例

1. 標桿企業施工組織設計和方案審核要點；重點審批施工方案；

2. 搭建樣板間的七目的：出圖/深化設計/限額設計/審圖/設計優化/標準可視化/行銷

3. 四個樣板間類別和作用：設計體驗樣板間/材料部品樣板間/交付標準樣板間/施工工藝樣板間

• 例題：材料部品樣板管理案例

1. 技術管控要點總結：預控設計構造配置/最佳實踐、缺陷反饋/標準化施工圖集/高效召開工程會議/預控各項技術交底/施組方案一致性/三個樣板間先行

2. 分組討論與交流

第四部分：工程質量管理

1. 工程質量策劃框架：監理檢查策劃/第三方檢查管理策劃/第三方檢驗管理策劃

2. 監理檢查策劃；提高質量問題易檢性：容易發現問題/質量責任到人/質量責任到人/實現一次做好

• 例題：易檢性質量檢查現狀案例分析

1. 工程第三方檢查策劃；第三方檢查要求和頻次；

• 案例：標桿地產工程檢查權重分析-18年體系與20年體系；標準舊版和新版變化對比-實測實量測區的改變；抽樣取樣范圍及檢測項；

• 案例：關鍵質量動作控制標準；主要做法標準；

1. 第三方檢驗策劃：標前/出廠/巡檢

2. 工地開放日：確定區域范圍/制定計劃方案/全員參與/責任到人/提前通知客戶/客戶了解知情

3. 客戶懇談會：以客戶為導向/開業主懇談會/了解項目工藝/消除客戶疑慮/收集客戶意見/及時組織整改/促進完善品質/減少交付風險

4. 竣工驗收交付計劃要點：優先規定動作/優先客戶區域驗收/代客驗房（物業）/帶客驗房（客服）/遺留問題限期整改/客戶風險預控

5. 交付風險預控：產品標準不符/承諾無法落實/存在質量/隱患存在功能缺陷/存在安全隱患 /設施無法使用/設計/質量/價格等其它因素

• 案例：某標桿地產交付風險案例；

1. 客服管控\交付維保和整改銷項要點

2. 工程質量后評估管控要點：交付一個月內實施/委托第三方/全專業參與/形成缺陷反饋/重點改進流程標準

3. 質量管理總結：質量＞速度、成本；客戶質量是企業長期穩定發展的重要推動力；

4. 分組討論交流

5. 第五部分：工程計劃管理

1. 標桿企業并購擴張的原因是什么？開發節奏加快/融資周轉提速/規模迅速做大/生產空間變小

2. 計劃管理存在的問題；管理五拍：計劃拍腦袋/布置拍肩膀/承諾拍胸脯/出事拍大腿/跑路拍屁股；

3. 設計定位不準/計劃制定不實；

4. 計劃管理現狀——搶不搶工：是否允許洽商簽證/是否增加措施費/工程質量如何保證

• 例題：計劃管理現狀案例分析

1. 項目全周期計劃管理是流程管理的落地和執行手段；

2. 四級計劃管理體系的組成；戰略規劃/全周期計劃/年度計劃/月度計劃；

3. 項目計劃編制的特殊性原則；特殊性和唯一性/動態性和成長性；

4. 標桿房企一級計劃；項目戰略經營目標/項目經營目標；

• 案例：標桿房企項目全周期總控計劃（里程碑30節點）示例

1. 標桿房企二級計劃；項目二級專業經營計劃/各專業計劃示例；

2. 項目全周期總控計劃執行6大管控要點；進度因素預控/上下確認協同/甲乙方確認/總包計劃一致/總分包計劃一致/過程控制機制；

3. 標桿房企三級計劃；項目三級專業經營計劃/項目專項開發計劃；

4. 項目工程進度計劃：綜合考慮/特征難點/資源統籌/步調一致/預防預控；

5. 標桿房企合理工期；符合生產客觀規律/合理施工管理（技術）間歇/保證質量目標前提下合理提速/管理標準化/產品標準化；

6. 制定合理最短工期；標準工期/最短工期/合理最短工期；

7. 總包施工計劃與全周期總控計劃的一致性：合理性/可行性/一致性/有效性；

8. 日周月季計劃執行的過程控制、考核、獎懲機制

• 案例：標桿房企示范區樣板間交付案例

• 例題：道路搶工案例分析

1. 標桿房企四級計劃管理體系：部門管理類計劃/部門經營類計劃；

2. 計劃管理總結；戰略規劃/四級計劃/總控計劃/里程碑節點/審核會機制/計劃信息管理系統促進管理可視化；

3. 討論：針對本項目全周期總控計劃的改進建議；

4. 項目工程管理總結；